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“營改增”后 商用物業將受益
發布者:admin 發布時間:2016/5/17 14:36:07 閱讀次數:

        從今年5月1日起,備受關注的“營改增”開始擴大試點行業范圍。其中,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四個行業納入營改增試點范圍。自此,現行營業稅納稅人全部改征增值稅,其中建筑業和房地產業適用11%稅率。業內人士認為,營改增的推出對地產行業短期內不會帶來劇烈變化,但未來將產生深遠影響。其中,營改增鼓勵所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣,這對從事商業地產開發的房地產企業來說,對房地產業尤其商業地產的去庫存起到促進作用。

        能否為房企減負“稅負過重一直是開發商多年來的痛點之一,”一位地產商表示,近年來隨著地產行業毛利率不斷走低,房企壓力不斷加大。

        泰禾集團(000732,股吧)董事長黃其森認為,目前,絕大多數地方房地產利潤率已經嚴重下滑,甚至部分企業出現虧損,還是按原定的稅率確實讓企業不堪重負。建議各地結合當地房地產的經營狀況,確定合理的土地增值稅預征率。本次營改增根據官方表態,是一項重要的結構性減稅措施,但是否將為企業減稅將要看具體情況而定。

        一家機構曾就此做出了專項調查。該機構選取了主營業務為房地產開發且資產總額排名靠前的上海(樓盤)房企為樣本,采用這些公司2014年的財務數據。測算結果表明,全行業實施增值稅后,10家上市公司中,有4家出現稅負減輕的情況,其余6家均為稅負增加。

        該研究顯示,營改增房企適用稅率從5%的營業稅率變更為11%的增值稅稅率,企業只有擁有足夠可抵扣的進項稅額,才能保證稅負不上升。在消費型增值稅下,企業外購的生產資料和固定資產支出越多,可抵扣進項稅額就越多。而如果人工成本、財務費用等不可抵扣項較多,營改增的減稅效果越小。

        同策咨詢研究部總監張宏偉認為,總體上房地產營改增有助于房企減輕稅負,相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升,這將為處于轉型期的房地產企業提供緩沖期。

        商用物業將受益

        值得關注的是,營改增后所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。業內人士評價,該項措施對于所有企業而言都將是利好因素。尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時,購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

        資料顯示,目前全國有2億平方米左右的商業地產,眾多房企正面臨空前的商用物業去庫存壓力。營改增的落地將有望促進寫字樓庫存去化。

        同時,受該措施影響,不動產尤其是房地產項目大宗交易成本會降低,也將促使土地、項目收購,加速房地產行業整合。

        張宏偉表示,企業作為逐利的主體,勢必會在基本面較好的城市投資購房,促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本面較好的城市繼續向好,其他城市由于仍然有去庫存壓力,不會到市場基本面不好的城市投資。

        推高土地價格?

        “房地產格局的重大變化,幾乎都是和稅制緊密相連。房地產營改增,對房企來說短期體現為稅負下降,但長期則體現為地價上漲?!被┲と?601688,股吧)分析師認為,目前營改增試點期間,對房地產行業短期的影響并不大,但試點到期之后正式推行時是否會有新的變化則需要關注。長期來看,營業稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺應對措施,特別是在地方政府平臺杠桿加足了的省市。2007-2011年,有9個省市對營業稅十分依賴,營業稅占地方稅收比重都超過了40%,其中包括北京(樓盤),達到41%。

        業內人士分析,當前行業毛利率平均20%左右。其中,人工成本、大宗原材料價格沒有大幅上漲的情況下,毛利率下降的根本原因來自于地價上漲。盡管在三四線城市土地出讓已經大幅減少,但是從一線城市來看,超過周邊二手房一倍的樓面價地塊必然會推高最終的房價,特別是在當前一線城市的土地供需嚴重不匹配的情況下,這也會加大地方政府對房地產的依賴。

        可以預見,營改增很可能加大地方政府對“土地財政”的依賴,由此,土地成本將進一步上行,屆時推動房價上漲的局面很可能繼續在一線城市上演。從長期來看,營改增將減少新入市的投資性需求,房價變化更趨平穩。

        業內人士表示,營改增對企業投資樓市確實會有助推作用,但營改增并不是樓市稅收政策調整的終點,后續有關房地產稅的改革還會逐步推進,尤其是房產持有環節的征稅,后續仍將深化改革。受此影響,樓市格局也將變得更加復雜多變。


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